Case, rapporto Nomisma: prezzi in lieve calo ma il mercato stenta a ripartire

Secondo quanto riportato dal centro studi Nomisma nelle tredici grandi città i valori immobiliari "sono soltanto in lieve flessione, pari a poco più di mezzo punto percentuale" per quanto riguarda le abitazioni, mentre "a preoccupare il settore è l'eccesso di offerta o la scarsa liquidità dei mercati.

"Se non vi sono dubbi che la prima parte della tempesta sia passata" con "effetti sul settore immobiliare italiano tutto sommato contenuti, è altrettanto fuori discussione che il quadro risulti tuttora fragile e non si possano escludere ricadute". Lo scrive il centro studi Nomisma nel suo secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2011 che evidenzia come se "nelle tredici grandi città i valori immobiliari calano solo lievemente (-0,7% abitazioni, -0,9% uffici e -0,7% negozi nel I semestre 2011)" allo stesso tempo "non ripartono le compravendite (-3,7% abitazioni, -4,4% uffici e -8,9% negozi nel I trimestre 2011)" e "a preoccupare il settore à l'eccesso di offerta e la scarsa liquidità dei mercati". Per Nomisma nel primo semestre 2011 "la curva dei prezzi degli immobili mantiene un'inclinazione negativa" con un "deprezzamento del 7,3% in termini nominali e del 14% in termini reali", rispetto al secondo semestre del 2008, quando è iniziata l'inversione di tendenza dei prezzi medi delle abitazioni nei tredici maggiori mercati italiani".
Nei segmenti degli immobili per l'impresa, uffici e negozi, l'inizio della fase di flessione dei prezzi è collocabile nel primo semestre del 2009 e, a oggi, è stato accumulato un decremento rispettivamente del 6,5% e del 5,3% sui valori nominali (12% e 10% sui valori reali). Nei segmenti direzionale e commerciale la contrazione dei valori immobiliari, che generalmente è risultata più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione da parte delle aziende, che non pare destinato a esaurirsi nel breve termine.

In dettaglio, nel primo semestre 2011 le due principali città Roma e Milano fanno segnare rispettivamente un calo dei prezzi dello 0,8 e dello 0,5 % per le abitazioni, che diventano -0,6 e -0,8% per gli uffici e -1,0 e -0,9% per i negozi. Nomisma evidenzia come in un quadro di "difficoltà di incontro tra un'offerta ingente e attendista e una domanda debole", lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto è mediamente del 12% per le abitazioni usate, per quelle nuove del 7%, per gli uffici del 13,3% ed, infine, per i negozi del 12,4%. La fragilita' dell'attuale quadro continua ad essere confermata dall'ulteriore allungamento dei tempi di vendita e di locazione, nonche' da segnali di relativo peggioramento nel grado di liquidita' degli immobili, sia residenziali che d'impresa. Per le abitazioni nel complesso il tempo medio di vendita si attesta a 6,4 mesi, per gli uffici a 8,5 mesi e, infine, per i negozi 7,6 mesi. Ma a tracciare lo scenario e' "piu' eloquente" il dato sigli scambi con una tendenza negativa, piu' accentuata per uffici e negozi, rispetto alle abitazioni. Le compravendite di abitazioni sono in un trend di calo a partire dal 2007 e, in quattro anni, scendono da 845 mila a 611 mila unita' nel 2010. E per quest'anno, i primi sei mesi si sono chiusi con poco meno di 300 mila compravendite (il 3,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010) che fanno prevedere un numero di scambi pari a 590.600 unita', mentre in uno scenario pessimistico si arriva addirittura a quota 575 mila transazioni.

A pesare negativamente sulle prospettive immediate - aggiunge il Rapporto Nomisma - "e', in questo caso, la distanza venutasi a creare tra le capacita' di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltreche' il venir meno del clima di fiducia, quasi irrazionale, che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata". Il centro studi sottolinea tuttavia come "nonostante il crollo di oltre il 30% dei livelli di attivita' rispetto ai picchi del comparto residenziale, i prezzi continuano ad evidenziare, a tutt'oggi, un'eccellente capacita' di tenuta". Le deboli speranze di rilancio del settore sono aggravate dalla carenza di investitori stranieri che - spiega Nomisma - "specie in una fase come l'attuale, tendono a privilegiare i mercati piu' solidi", il che assegna al nostro paese "un ruolo marginale a vantaggio, non solo dei mercati tradizionalmente di maggiore appeal, quali Regno Unito, Olanda e Francia, ma di realta' piu' solide dal punto di vista dei fondamentali economici (Germania e Svezia) e, in prospettiva, dei Paesi dell'Europa orientale se non addirittura della Spagna". Il risultato, e' la conclusione di Nomisma, e' che "alla luce della situazione delineata, la prospettiva di stagnazione che emerge dalle risultanze dei modelli econometrici (oltreche' dall'analisi delle dinamiche delle crisi precedenti) rappresenta, ad oggi, la massima professione di ottimismo possibile".