Il contratto prelimiare di compravendita o compromesso

Chiunque si tiri indietro dopo la firma rischia di pagare costi molto elevati.

Nel contratto vengono decisi tutti i dettagli, che poi vengono formalizzati nel rogito. Anzi, quasi sempre il compromesso è nei fatti più importante del rogito, perché, a differenza di quanto accade nell’atto notarile dove spesso viene dichiarato a fini fiscali un prezzo inferiore alla realtà, il prezzo indicato è quello vero.

Il compromesso è quindi la fase più importante delle trattative, quando i nodi vengono al pettine e dove bisogna stare attenti a chiarire tutti i punti dubbi. In teoria non ci sarebbe nessun obbligo di stilare questo contratto e si potrebbe andare immediatamente al rogito ma, a meno che non si tratti di una compravendita fra persone di assoluta fiducia o di una finta vendita tra familiari è assolutamente consigliabile effettuare questo passaggio intermedio.

Per iniziare a redigere il compromesso (che può essere fatto presso un notaio, a pagamento, ma di solito si stende in agenzia o presso l'abitazione del venditore) bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
» prezzo dell'immobile;
» modalità di pagamento;
» individuazione precisa dei confini della casa, delle pertinenze;
» data dell'atto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto "rogito").

Se è stata stipulata una proposta irrevocabile che definiva già la questione non ci sono problemi, altrimenti bisogna proprio che vi siano accordi chiari.

Il giorno del compromesso si passerà a discutere degli altri dettagli, in modo da prevedere praticamente tutti i particolari:
» Il piano di pagamento del prezzo
» l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
» la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
» l’eventuale domanda sanatoria edilizia (condono)
» l'esistenza di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.

E' molto importante che l'aspetto della caparra sia ben chiarito, perché le cose possono cambiare di parecchio a seconda di come viene chiamato il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso. Vediamo cosa corrisponde a ogni denominazione:

Acconto è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo, e va restituita se la compravendita non si realizza.

è l’ipotesi più frequente ed è prevista dall’art. 1385 del codice civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall’acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l’esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).

Caparra penitenziale è l’alternativa alla caparra confirmatoria ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile. Le parti possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo. Questa somma è appunto la caparra penitenziale. La parte adempiente non può richiedere né il maggior danno né l’esecuzione del contratto.

Nel compromesso si possono comunque fare apporre tutte le modifiche e le clausole che si ritengono opportune: non c'è alcun problema perché il compromesso è un atto privato, una semplice promessa di vendita. Non vanno lasciate in ogni caso righe in bianco sopra la firma o all'interno dell'atto.